“去库存化”应该让市场“决定”

上海财经法学院执行院长傅伟刚在刚刚结束的中央经济工作会议上表示,“鼓励个人和机构购买出租股票房屋”将成为明年经济社会发展的一项重要任务。这项任务的核心是解散房地产库存,更难得的是提出“取消过时的限制性措施”。

什么是“过时的限制性措施”?中央文件没有明确指出,但从媒体的解读来看,这大多被理解为此前各城市对购房者的户籍限制。

以上海为例。在本市购房的非居民家庭,在购房前需要提供一年以上(13个月)的纳税证明或社会保险支付证明。

然而,“常住家庭”这一表达方式将个人排除在购房之外,因此许多未婚女性被排除在购房之外,因为她们是单身。

为什么地方政府做出这样不合理的限制?其中一个主要原因是,在自上而下的决策和实施下,地方政府将加大中央政府的限购措施,以表明其实际上正在实施“稳定房价和住房保障工作”。

“新国家第十条”指出,“不能提供当地纳税证明或社会保险缴费证明超过一年的非本地居民,暂停发放购房贷款”。许多地方政府,如上海和北京,已经扩大了解释范围,将那些甚至有纳税证明和社会保险支付证明的非本地居民排除在外。

然而,从过去几年的表现来看,各种限制性措施未能阻止房价上涨。

一个恰当的例子是,在北部、上部、广泛和深入地区,最严格的措施恰恰是近年来房价持续上涨的城市。

同一时期,全国绝大多数城市的房地产市场长期面临清仓问题。

为什么各种各样的限制措施都不能阻止房价上涨,而其他城市即使解除购房限制也不能压低房价?在我看来,最重要的原因是近年来房地产市场供需双方的变化。

让我们以杭州和深圳为例。

自2011年以来,杭州房价一直呈稳步下降趋势——今年杭州许多建筑以低于成本价的价格出售,而深圳房地产市场异常火爆,今年11月深圳房价同比上涨34.75%。

原因是在过去的10年里,深圳的商品房供应量逐年减少。

深圳与其他城市的不同之处在于,住房市场起步很早,商品房供应量在过去十年中逐年下降,高峰出现在2003年。

当年,建成住宅面积达到816.22万平方米。

另一方面,杭州的商品房供应量在过去十年里逐年增加。

同时,购买限制政策也引发了许多其他问题。

首先,通过发放红色头文件限制购房直接侵犯了公民的合法权益。

住房作为一种商品,可以在市场上自由买卖,这已被确认为1998年住房制度改革的一项基本原则。现在,以户籍为区分标准,实际上对购房者施加了额外的行政许可,这违背了《立法法行政许可法》等法律确立的基本原则,直接侵犯了公民的权利和自由。

同时,户籍制度被用作限制购买的一种手段,并被许多电力机构空用来寻租。

2013年初,许多媒体报道了这样一条消息:北京市朝阳区房屋管理局权属登记中心的工作人员王某利用职务之便,与房屋中介合作,为那些没有资格在北京购房的人非法办理过户手续,并向中介收取了60万元的手续费。

从这个意义上说,相关政府部门是购房限制的真正受益者,因为它们拥有控制市场交易的特权。

当然,仅仅取消购买限制是不够的。这只是房地产市场恢复正常的第一步。我认为,要使房地产市场健康发展,还需要做更多的工作。

首先,不允许为了清仓而给予房地产各种优惠待遇。

由于房地产市场疲软,许多地方政府的财政收入受到影响。为了刺激住房市场,许多地方政府出台了针对购房者的优惠政策,包括但不限于对购房者的财政补贴,甚至要求地方金融机构增加对贷款人的合法贷款。

这种优惠措施不仅违背了市场经济中的公平竞争原则,而且还带来了新的风险。许多人会因为短期财政补贴而买房,但他们实际上没有这样的购买力,这正是2008年美国次贷危机的根源。

其次,尽管消除库存很重要,但更重要的是让市场在消化库存中发挥决定性作用。

尽管整个房地产市场供过于求,也就是说消化库存的任务将非常繁重,但应该指出,地方政府在当今房地产市场的困境中发挥着非常重要的作用。

由于房地产市场可以给地方政府带来财政收入,许多地方政府通过各种措施扩大房地产市场的供给,如建设新城市。然而,由于当地的工业和人口结构,绝大多数城市无法消化这些房屋。

我们应该特别注意的是,许多地方政府不会为了消化存量而增加新房的供应——例如,鄂尔多斯市市长在去年的两届会议上宣布,3年内不会再建新的商品房,因为鄂尔多斯还有40,000套房子要出售。

在一个行业中,很少有政府会禁止制造商生产和提供新产品,因为目前的市场供应超过需求,因为只有企业之间的公平竞争才能清理市场,将不合格产品和企业排除在市场之外。只有这样,企业才能生产适销对路的产品和服务。

政府对房地产市场采取不适当的措施会加剧房地产市场的竞争。那些不受消费者欢迎的房地产企业将永远存在于这个市场,这与清仓的初衷背道而驰。

应该指出,我们在当今房地产市场的主要任务是“去库存化”。我们必须记住,造成今天困境的原因是:行政权力对市场的不当干预,政府垄断土地供应,通过容积率确定房屋密度空,通过房地产销售许可证控制商品房销售时间,通过房产证确定房地产所有权。

如果今天再以不当的行政权来去库存,尽管可能在短期内奏效,但是却会带来更大的隐患。如果今天用不当的行政权力来清除库存,虽然短期内可能奏效,但会带来更多的隐患。

为了使房地产市场恢复正常,最重要的措施是放松政府对市场的各种控制,使市场能够真正在资源配置中发挥决定性作用。

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